Kiinteistömarkkinat saavat tänä vuonna karmivan kylmää kyytiä.

Alan suurin konsultti Catella Property Group ennustaa, että kauppojen määrä puolittuu viime vuodesta. Pääkaupunkiseudun toimistot tyhjenevät kiihtyvää vauhtia.

Syksyllä yleistyvät pakkomyynnit. Isot velaksi ostetut kiinteistösalkut alkavat polttaa näpeissä niin, että rahoittajan täytyy etsiä uusi omistaja – ja se näkyy hinnoissa.

Kauppojen määrä romahti jo viime vuonna 40 prosenttia. Tänä ja ensi vuonna Catella arvioi volyymin jäävän 1-2 miljardiin euroon, ja siinäkin on tekemistä tammi-helmikuun perusteella.

– Myyjän ja ostajan hintakuilu kaventuu tuskallisen hitaasti, kuvailee tilannetta Catellan toimitusjohtaja Michael Schönach.

Harva myyjä on valmis hyväksymään ennusteen, jonka mukaan kiinteistöistä maksetaan tänä vuonna sijainnista ja laadusta riippuen 15-30 prosenttia vähemmän kuin 2008.

Arvio nojaa vertailumaiden kehitykseen.

Pankit vaarallisen varovaisia

Toistaiseksi pankit ovat vältelleet haltuunottoja ilman varmaa tietoa uudesta sijoittajasta. Rakennuksia ei haluta omiin taseisiin, joten pitkämielisyyttä riittää.

– Pankit ovat vaarallisen varovaisia, kun eivät halua näyttää väistämättömiä tappioita. Parantuminen edellyttäisi sairauden myöntämistä, Schönach täräyttää.

Hän uskoo kiinteistöjen pakkomyyntien yleistyvän syyspuolella. Joidenkin isojen portfolioiden omistajien talous on jo nyt niin kyseenalainen, että pankki voisi vaatia realisointia.

– Tilanne kriisiytyy, jos ulkomaiset pankit kansallistamisen tai haltuunoton seurauksena vetäytyvät, Schönach varoittaa.

Suomen tilanne ei ole vielä niin epätoivoinen, että ulkomaiset sijoittajat palaisivat. Ulkomaisia sijoittajia saattaisi houkutella se, että pankit alkavat jättää uudistamatta lähivuosina erääntyviä lainoja, joita annettiin vuosien 2005-2007 buumissa. Se johtaisi aktiivisempaan kaupankäyntiin ja laskisi hintoja.

Myyntimotivaatio noussee myös kunnissa, joiden kiinteistösalkut kiinnostavat sijoittajia vakaan vuokrakassavirtansa vuoksi.

Suhdanteista ei ole opittu

Kun nykyinen finanssikriisi jo raivosi täysillä, maahan valmistui ennätysmäärä uutta toimistotilaa.

Pääkaupunkiseudulla on paraikaa rakenteilla 140 000 neliötä toimistotilaa, vaikka vajaakäytön uskotaan kimpoavan 12,5 prosenttiin tänä vuonna. Miljoona tyhjää neliötä koko 8,3 miljoonan neliön kannasta on masentava lukema. Espoossa vajaakäyttö on jo nyt huikeat 14 prosenttia.

Mitä pitäisi tehdä, etteivät samat virheet toistu noususuhdanteessa?

– Voimakkaampi regulaatio tappaisi markkinan. Julkisen vallan keinoiksi jäävät ennakoiva rahapolitiikka, joka ei enää ole kotimaisissa käsissä, ja valtion finanssipolitiikka. Oikein ajoitetut koronnostot auttaisivat hallitsemaan kehitystä niin, että projektit eivät riistäytyisi käsistä, Schönach sanoo.

Kehittäjien omassa riskienhallinnassakin on parannettavaa.

Onneksi taantuma karsii ahneet, kiinteistöjen kehittämisestä viis veisaavat sijoittajat.

– Jäljelle jäävät tosiammattilaiset, Michael Schönach arvioi ja muistuttaa, että tuotto on jatkossa luotava vanhanaikaisesti eli kiinteistön manageerauksen tuomalla arvonnousulla.

Source: Kauppalehti

« »