Yhtiötapaaminen 12.1.2009

Strategia ja tavoitteet:

– keskittyminen isoihin kaupunkeihin ja hyvän kassavirran kohteisiin

Liiketoiminnan rakenne:

1) Toimisto- ja liiketilat
–    vuokratasojen määräytyminen:
o    inflaatiokorotuksien indeksi on elinkustannusindeksi sekä jossain uusimmissa sopimuksissa on minimikorotus, jonka on pyrkimys kattaa
o    Vuokrataso on jossain määrin  BTK-sidonnainen, tosin pitkien sopimuksien ansiosta vaikuttaa viiveellä.
o    Kesken vuokrasopimuksen saattaa tulla myös vuokrantarkistuksia, jos vuokralainen joutuu taloudellisiin vaikeuksiin. Lisäksi konkurssit vaikuttavat välittömästi kassavirtoihin ja vajaakäyttöasteisiin.
o    Tyhjät toimistotilat lisäävät kilpailua. Alueellisia eroja on, keskustan pitäessä tn. pintansa paremmin kuin syrjemmässä sijaitsevat kiinteistöt.
–    tavoitepituudet vuokrasopimuksissa:
o    4-5 vuotta, joka on Pohjoismaiden tasoa, muualla Euroopassa sopimukset ovat yleensä pidempiä.

–    muut tärkeät tekijät

–    ylläpitokulujen määräytyminen ja taso
o    palkat suurin menoerä, ylläpitopalvelut on ulkoistettu Ovenialle

2) Logistiikka kiinteistöt

–    Hieman lyhyempiä sopimuksia kuin toimistotiloissa.
–    kuka vuokralainen lähti? Alko
–    Vuosaaren vuokrausasteen nostaminen on vuoden 2009 tärkein tavoite.
o    Vuokra on korkeampi kuin aiemmissa satamissa. Ne, joiden on pakko muuttaa, niin ovat muuttaneet, osa hannaa vielä.
o    Uudet logistiikkatilat tulevat kilpailemaan sataman kanssa.

3) Venäjä ja Balttia
–    Kiinteistömarkkinan tilanne
o    Sopimukset yleensä lyhyitä, noin 11kk ja vuokrat sidottu EUR/USD-määräisiksi. Ducat II sopimukset pidempiä – Euroopan tasolla eli noin 4-5 vuotta oletettavasti.
o    Inflaatioklausuuleja ei ole, hoitunut yleensä automaattisesti vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä.

–    ruplan devalvaation vaikutukset
o    arvonmuutoksien kautta voi vaikuttaa. Kassavirrat suojattu noin 6kk, tällä hetkellä on hieman lyhyempi suojauksen pituus.

–    muutoksia strategiassa / aikataulussa?
o    Hankkeet jäädytetty toistaiseksi. Katsellaan miten kehitys kehittyy.

4) Kiinteistökehitys
–    miten kehitykseen käytettävä summa vaihtelee (committed & uncommitted)
o    Normaalien aikojen tavoite on ollut EUR 150 miljoonaa. Tällä hetkellä ei siinä pysytellä.
o    Vuoden loppuun mennessä muut projektit valmistuneet paitsi City-Center.

–    mitä kriteerejä täytettävä, jotta suunniteltu projekti etenee rakentamiseen?
o    Vähintään 50% esivuokraus, rahoitus järjestetty sekä luvat & valitukset kunnossa. Hankkeilla 15% tuottotavoite (esim. investointikust. 100 euroa, niin valmistuttuaan markkina-arvon tulisi olla 115 taseessa).

–    Non-core assetit ovat kirjanpitoarvossa vaihto-omaisuudessa.

5) Kiinteistörahastojen hallinta

–    Miten management fee kirjataan
o    Kvartaaleittain, tullaan erittelemään viimeistään Q1:stä lähtien voitto-osuuksista. Tietty %-osuus hallinnoitavasta omaisuudesta.
o    FY08 luvut edustavat normaalitasoa CFO:n mukaan.

–    Miten pääomatulot kirjataan
o    Vaihtelee tilanteen mukaan

i) Arvonmääritys

–    prosessin läpikäynti
o    tehdään ulkopuolisen toimesta kaksi kertaa vuodessa, Q2 ja Q4, muuten itse.
o    merkittävimmät tekijät ja niiden määräytyminen
§    tuottovaatimusten muutokset
—->    suurin merkitys markkina-arvoihin!
—->    Transaktioiden puutteessa hankala määritellä yieldiä, katsellaan myös toteutumattomien kauppojen indikoimia yieldejä.
§    vacancy rate (määrittely vuosittain?)
§    vuokralaisparannukset ja kehitysinvestoinnit vaikuttavat positiivisesti.

–    EPRA NAVin määrittely (vs. osakekohtainen nettovarallisuus)
o    EPRA:an ei lasketa mukaan goodwilliä eikä verovelkaa.

–    Kiinteistökauppojen aktiivisuus
o    Vaikeuttaa tuottovaatimuksien määrittelyä.

Spondan kiinteistöjen käyvän arvon laskenta

Tulevaisuuden näkymät ja viimeaikaiset tapahtumat:

–    uncommitted development projects
–    valmistuvien tilojen määrä ja vaikutus markkinoihin?
–    riski vuokratason laskulle
–    konkurssien lisääntyminen
–    korkotason laskun vaikutus (kuinka paljon muuttuva korkoista)
–    myydyillä kiinteistöillä lyhennetty lainaa?(rahastoon myydyt kiinteistöt siirtoa taskusta toiseen?

Osinkopolitiikka (mitä ”investointitarpeet huomioon ottaen” tarkoittaa käytönnössä?)
–    80 % operatiivisesta kassavirrasta.

Markkinadatan lähteet, mitä yritys itse käyttää
–    Catella
–    KTI

« »