Database

LONDON, Feb 25 (Reuters) – British industrial property landlord Segro renegotiated loan covenants on 1.7 billion pounds ($2.5 billion) of debt in a move which could avert a costly investor cash call, lifting its battered shares.

Segro’s new agreements with key lenders increase its maximum gearing covenant — net debt to net worth — to 160 percent from 125 percent. Interest cover covenants, which require net rental income to cover net interest charges 1.25 times, are unchanged.

Segro, which had 5.1 billion pounds of assets at June 30, said on Wednesday the covenant renegotiations provided “valuable additional headroom” in a challenging property market.

Its shares, which fell to a 16-year low at 84.5 pence on Tuesday, were up 18 percent to a six-day high at 102.25 pence by 1005 GMT.

Segro’s announcement should dampen speculation it could be the next British real estate investor to succumb to an emergency rights issue as plummeting property values push loan-to-value covenant limits close to breach.

But some analysts said the company’s battle to preserve balance sheet strength in the face of a record commercial property price correction was not over. “Depending on capacity to withstand future valuation falls, the company may be able to make do without a rights issue,” one analyst, who declined to be named, said.

“Even so, covenant renegotiations are a short to medium-term fix rather than a solution to high leverage. With values still falling… this needs to be accompanied by something more substantial to reduce debt, potentially disposals,” he said.

JPMorgan property analysts described the renegotiations as positive, adding Segro was “not out of the woods” yet. “It still has covenants on its corporate bonds at 175 percent, and we think these –and the loan covenants– may be breached with a further 20 percent decline in values in 2009,” JPMorgan said in a note to clients.

Under terms of the renegotiations, Segro will pay a one-off fee of 8.6 million pounds and its weighted average margin over LIBOR and EURIBOR will rise by around 1.1 percentage points, hiking the weighted average cost of its debt to 5.75 percent from 5.2 percent. (Editing by Dan Lalor) ($1 = 0.6866 pound)

Rakennusliike NCC:n projektipäällikkö Mikko Kaartinen esittelee ilman vuokralaista olevia, syksyllä valmistuneita toimistotiloja Espoon Otaniemessä. Alueelle rakennetaan kaiken aikaa lisää.

Kupariputkia valmistavan Cuporin toimitusjohtaja Lauri Rantala esittelee yhtiönsä vielä uudelle tuoksuvaa, 340 neliön kokoista toimistoa Espoon Otaniemessä Kehä I:n varressa. Cupori oli syyskuussa taloon muuttaessaan juuri valmistuneen toimistotalon ensimmäinen vuokralainen.

Nyt talosta on vuokrattu noin 80 prosenttia, mutta Cupori on ainoa vuokralainen kerroksessaan, jossa tilaa on yhteensä lähes tuhat neliötä.

“Ei tyhjä tila lyhyellä aikavälillä häiritse, mutta pitkällä kyllä, jos vuokranantajan puolelta tulee vuokrankorotuspaineita”, Rantala sanoo.

Cupori ei ole ainoa yritys, jonka naapurissa on tyhjää. Pääkaupunkiseudulle on rakennettu nousukauden aikana valtavasti uutta toimistotilaa ja lisää on tulossa. Tämän vuoden aikana valmistuu vielä noin 70 000 neliötä toimistotilaa ja vuonna 2010 toinen samanlainen määrä.

Toimistotilaa on jo nyt pääkaupunkiseudulla selvästi yli tarpeen. Tyhjillään pääkaupunkiseudulla oli vuoden lopussa reilut yhdeksän prosenttia toimistoista eli yhteensä 765 000 neliötä.

Toimitilakatsausta tekevä konsulttiyhtiö Catella ennustaa, että tämän vuoden aikana tyhjän toimistotilan määrä nousee vähintään miljoonaan neliöön eli 12 prosenttiin. Se on enemmän kuin 1990-luvun lamavuosina.

“Tässä käy aina näin. Eniten rakennetaan nousukaudella, kun rakentaminen on kalleinta ja suurin osa rakennuksista valmistuu taantumaan. Taantumassa ei rakenneta, vaikka silloin se olisi edullisinta. Sitä ei koskaan opita”, sanoo Catellan toimitusjohtaja Michael Schönach.

Schönachin mielestä erityisen huolestuttavaa on se, että vajaakäyttöasteen nousu lähtee nyt liikkeelle huomattavasti korkeammalta tasolta kuin ennen lamaa. Toisin sanoen jo ennen taantumaa pääkaupunkiseudulla oli tyhjää toimistotilaa enemmän kuin ennen 1990-luvun alun lamaa.

Vajaakäyttöaste on kieppunut kahdeksan prosentin pinnassa viitisen vuotta. Unelmatilanne on silloin, kun vajaakäyttöaste on kuusi prosenttia. Tuolloin toimistotilaa on tarjolla sen verran, että uutta tilaa kaipaava yritys löytää sitä helposti ja omistaja puolestaan löytää vaivattomasti vuokralaiset.

Paitsi että uudet toimistotalot jäävät puoliksi tyhjilleen, myös vanhat talot tyhjenevät. Esimerkiksi Helsingin Vallilassa on jäämässä tyhjäksi kokonainen kiinteistö, kun TeliaSonera supistaa toimintaansa. Pitäjänmäellä on jo tyhjillään useampikin vanha toimistorakennus.

“Niihin voi olla todella vaikea löytää vuokralaisia”, Schönach sanoo.

Tyhjän toimistotilan lisääntyminen näkyy myös vuokrissa. Vuokrien nousu on jo loppunut ja Catella ennustaa, että vuokrien lasku on juuri alkamassa. Vanhojen toimistotilojen vuokrista tingitään ensin, mutta voi olla, että myös vastavalmistuneita toimistotiloja joudutaan pian vuokraamaan alennetuin hinnoin.

“Vuokrista keskustellaan aina asiakaskohtaisesti. Me emme ole vielä lähteneet alentamaan vuokria, mutta muissa asioissa, kuten muutostöissä, on tultu vastaan”, sanoo rakennusyhtiö NCC:n yksikönjohtaja Hannu Havanka.

NCC:n Otaniemeen rakentamassa business parkissa on jo valmiina kaksi toimistotaloa, kolmas valmistuu loppuvuodesta. Kolmanteen ei ole vielä tehty yhtään vuokrasopimusta.

“Neuvotteluja on menossa useita, mutta taantuman aikana yritykset jättävät päätöksenteon ihan viime hetkeen, kun eivät itsekään tiedä, mitä yritykselle tapahtuu”, Havanka sanoo.

Yhtiötapaaminen 12.1.2009

Strategia ja tavoitteet:

– keskittyminen isoihin kaupunkeihin ja hyvän kassavirran kohteisiin

Liiketoiminnan rakenne:

1) Toimisto- ja liiketilat
–    vuokratasojen määräytyminen:
o    inflaatiokorotuksien indeksi on elinkustannusindeksi sekä jossain uusimmissa sopimuksissa on minimikorotus, jonka on pyrkimys kattaa
o    Vuokrataso on jossain määrin  BTK-sidonnainen, tosin pitkien sopimuksien ansiosta vaikuttaa viiveellä.
o    Kesken vuokrasopimuksen saattaa tulla myös vuokrantarkistuksia, jos vuokralainen joutuu taloudellisiin vaikeuksiin. Lisäksi konkurssit vaikuttavat välittömästi kassavirtoihin ja vajaakäyttöasteisiin.
o    Tyhjät toimistotilat lisäävät kilpailua. Alueellisia eroja on, keskustan pitäessä tn. pintansa paremmin kuin syrjemmässä sijaitsevat kiinteistöt.
–    tavoitepituudet vuokrasopimuksissa:
o    4-5 vuotta, joka on Pohjoismaiden tasoa, muualla Euroopassa sopimukset ovat yleensä pidempiä.

–    muut tärkeät tekijät

–    ylläpitokulujen määräytyminen ja taso
o    palkat suurin menoerä, ylläpitopalvelut on ulkoistettu Ovenialle

View full article »